สัญญาขายฝาก... อันตรายกว่าที่คิด
การขายฝาก
หมายถึง สัญญาซื้อขายซึ่งกรรมสิทธิในทรัพย์สินตกไปยังผู้ซื้อ
โดยมีข้อตกลงกันว่า ผู้ขายอาจไถ่ทรัพย์นั้นคืนได้ภายในเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญา
หรือมิฉะนั้นในกำหนดเวลาตามกฎหมาย คือ ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ เช่น
บ้าน ที่ดิน ต้องไถ่ภายใน 10 ปี นับแต่เวลาที่มีการซื้อขาย
แต่ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ ต้องไถ่ภายใน
3 ปีนับแต่ซื้อขาย หากเกินกำหนดเวลานี้แล้วกฎหมายถือว่า
กรรมสิทธิในทรัพย์สินที่ซื้อขายฝากกัน ตกเป็นของผู้รับซื้อฝากทันที
กรณีที่ทำสัญญากำหนดเวลาไถ่นานเกินกว่า 10 ปี
3 ปี ก็ต้องลดลงมาเป็น 10 ปี 3 ปี หรือถ้าทำสัญญากำหนดเวลาไถ่ต่ำกว่า
10 ปี 3 ปี ก็จะขยายเวลามิได้
หลักสำคัญของการขายฝาก อยู่ที่ต้องมีการส่งมอบการครอบครองโดยตรงหรือปริยายให้แก่ผู้รับซื้อฝากพร้อมกับกรรมสิทธิ
แต่เมื่อครบกำหนดเวลาแล้ว ผู้ขายฝากมีสิทธิที่จะไถ่ถอนได้
ดังนั้นในช่วงเวลาที่ยังขายฝากกันอยู่และกรรมสิทธิตกแก่ผู้รับซื้อฝาก
ผู้รับซื้อฝากอาจจะนำทรัพย์สินไปทำอย่างใดก็ได้ ใครๆ ก็ไม่มีสิทธิห้ามปราม
ข้อแตกต่างระหว่างการขายฝากกับการจำนอง
คือ การจำนองนั้นผู้จำนองนำทรัพย์สินของตน เช่น บ้าน-ที่ดินไปค้ำประกันหนี้เงินกู้
หากผิดนัดไม่ชำระหนี้ เจ้าหนี้ก็จะฟ้องร้องและบังคับคดียึดทรัพย์สินที่นำมาค้ำประกันไว้
แต่การขายฝากเป็นการนำทรัพย์สินไปขายให้แก่คนอื่นภายใต้เงื่อนไขที่ว่า
เมื่อถึงกำหนดแล้วผู้ขายฝากมีสิทธิไถ่ถอนได้ หากเกินกำหนดก็เสียกรรมสิทธิทันที
ส่วนใหญ่แล้ว ผู้รับซื้อฝากกับผู้ขายฝากจะมีการทำสัญญาในลักษณะปีต่อปี
เพื่อหลีกเลี่ยงกฎหมายว่าด้วยการขายฝากที่มีกำหนดเวลาไถ่ถอนไว้ ห้ามต่อเวลาห้ามขยายเวลาทั้งสิ้น
แต่สิ่งหนึ่งที่มักจะคิดไม่ถึง คือ การที่ทำสัญญาปีต่อปีนั้น ทุกครั้งจะต้องเสียภาษีที่เกี่ยวข้องหลายประเภททุกครั้งไป
เช่น กรณีขายฝากบ้าน-ที่ดิน ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะร้อยละ
3.3 ของราคาขายฝากทั้งหมด ค่าธรรมเนียมการโอนและค่าอากรร้อยละ 2.5
และยังค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา นี่ยังไม่นับค่าภาษีโรงเรือนและที่ดิน
ภาษีบำรุงท้องที่ ที่เจ้าของกรรมสิทธิต้องเสียทุกปี ผู้รับซื้อฝากที่ได้ถือกรรมสิทธิที่ดินจะต้องเป็นผู้จ่าย
แต่แน่นอนว่าต้องผลักภาระไปให้ผู้ขายฝากซึ่งเป็นเจ้าของเดิมจ่ายแทนเสมอ
ภาษีที่กล่าวถึงเหล่านี้ ผู้ขายฝากจะต้องเป็นผู้รับภาระทุกๆครั้ง
ซึ่งเมื่อนำมาคิดคำนวณแล้วยอดเงินที่ผู้ขายฝากต้องจ่ายไปทั้งสิ้น
กลับสูงกว่าที่ได้รับมาตอนขายฝากเสียอีก
จึงเห็นได้ว่าสัญญาขายฝากเป็นสัญญาที่เอาเปรียบผู้ขายฝากเป็นอย่างยิ่ง
และยิ่งหากเผลอไผลไม่ไปไถ่ถอนในกำหนดเวลาก็จะต้องเสียกรรมสิทธิทันที
น่ากลัวนะครับ
เรียบเรียงโดย คุณพิทยา ลำยอง
กลับหน้าหลัก
|
